Հիփոթեքային վարկավորման գործընթացին բանկերի մասնակցության հիմնախնդիրները
Ինչպես ցույց է տալիս հիփոթեքային վարկավորման միջազգային փորձի վերլուծությունը, այս գործընթացի ամենակտիվ մասնակիցներից մեկը, տարածքային կառավարման մարմինների հետ միասին, հանդիսանում են բանկերը: Սակայն բանկերի գործունեությունը հիփոթեքային շուկայում դժվարանում է մի քանի կարևոր հանգամանքների հետ կապված: Մասնավորապես, վարկերի տրամադրման ժամանակ բանկերը ստիպված են լինում գործարքներ կատարել նաև երկրորդային շուկայում հիփոթեքային վարկավորման այլ գործիքների հետ (գրավի հետ կապված), ինչը բարձրացնում է վարկային ռիսկը և նվազեցնում դրանց գրավչության մակարդակը շարքային փոխառուների համար: Ներկայումս, երկրորդային քաղաքակիրթ շուկայի ձևավորման համար, անհրաժեշտ է ակտիվացնել պետական կառույցների գործունեությունը, օրինակ այնպիսիներինը, ինչպիսիք են` արժեթղթերի շուկայի կարգավորող մարմինը, կենտրոնական բանկը, հարկային մարմինները և այլն: Ընդ որում, հարկ է նշել, որ, օրինակ, Ռուսաստանի Բանկն արդեն իսկ հանդիսանում է հիփոթեքային վարկավորման գործիքների հետ աշխատանքների ծրագրի մշակման ակտիվ մասնակիցներից մեկը: Ներկայումս դրա մասնագետները մշակում են հիփոթեքային վարկավորման գործիքների հետ աշխատանքների մեխանիզմները: Որպես այդպիսի տարբերակ, օրինակ, Ռուսաստանի Բանկը դիտարկում է գրավադրված գույքի վերագնահատումը, որի արդյունքում կստեղծվի առևտրային բանկերի վերաֆինանսավորման, այսինքն` նրանց շրջանառու միջոցների համալրման հնարավորություն: Մասնագետների գնահատականներով Ռուսաստանի Բանկը տեխնիկապես կարող է նախապատրաստել և սկսել կիրառել այս սխեման, սակայն Ռուսաստանի Բանկը դիտարկում է նաև երկարաժամկետ հիփոթեքային արժեթղթերի հետ աշխատանքի հնարավորությունը: Այսպիսի արժեթղթերի վերագնահատման առումով, որոնց միջին ժամկետը կազմում է 10 տարի, Ռուսաստանի Բանկը որոշակի տեխնիկական դժվարությունների է հանդիպում: Մասնավորապես, որոշակի պատճառներով նա չի կարող իր պորտֆելում պահել 1 տարուց ավելի ժամկետով պարտաքային արժեթղթեր: Մեր կարծիքով, այս գործընթացը դժվարանում է նաև այն պատճառով, որ տվյալ արժեթղթերի հետ գործարքների կատարման բնագավառում սահմանափակ են նաև առևտրային բանկերի հնարավորությունները: Մասնավորապես, առաջին հերթին ծառանում է երկարաժամկետ ռեսուրսներ գտնելու հիմնախնդիրը: Այն բանկը, որը ձգտում է ինքնուրույն ներգրավել այս կարգի վարկավորման համար ռեսուրսներ, շուկայում ուղղակի չի գտնում այնպիսի ռեսուրսներ, որոնք կարելի կլիներ ներգրավել հիփոթեքի համար անհրաժեշտ ժամկետներով, այսինքն` գոնե 2-5 տարի ժամկետով: Ներկայումս այսպիսի ժամկետներով վարկավորում իրականացվում է միայն բանկի սեփական միջոցների հաշվին, ուստի, առանց նմանատիպ գործարքների և ռեսուրսային մասով պետական օժանդակության հիփոթեքային վարկերի առաջարկի ծավալն անցումային երկրներում դեռ երկար ժամանակ չի կարող մոտենալ դրա նկատմամբ պահանջարկի ծավալներին: Երկարաժամկետ բանկային ռեսուրսներ ձևավորելու առումով գոյություն ունեն մի քանի աղբյուրներ: Նախ, դա մասնագիտացված միջազգային ֆինանսական կառույցների միջոցներն են, մասնավորապես` այն ռեսուրսները, որոնք օգտագործվում են Հիփոթեքային բնակարանային վարկավորման ֆեդերալ գործակալության առաջարկած սխեմայում, երկրորդ` պետական բյուջետային միջոցներն են, որոնք որոշակի ծավալներով կարող են հատկացվել հիփոթեքային վարկավորման ծրագրի համար: Դա թույլ կտա անցում կատարել ազգային արժույթով վարկավորման և բանկերին հնարավորություն կտա իրենց հաճախորդներին տրամադրելու երկարաժամկետ ¥ընդհուպ մինչև 10 տարի ժամկետով¤ վարկեր, համապատասխանաբար անուղղակի ձևով իջեցնելով այդպիսի գործարքների գծով բանկերի վարկային ռիսկի մակարդակը: Եթե հիմնախնդիրների առաջին խումբը կապված է ներգրավվող ռեսուրսների ժամկետայնության և արժեքի հետ, ապա երկրորդ խումբն առաջ է գալիս հիփոթեքային բնակարանային վարկավորման գործընթացին օրենսդրության անպատրաստության հետևանքով: Անշարժ գույքի գրավադրումը կարող է վարկերի բարձր իրացվելի ապահովման ձև լինել, սակայն Հայաստանում այն դեռևս նման գործառույթ չի իրականացնում: Բնակարանների իրացվելիությունը սահամանափակված է ոչ միայն բնակիչների հաշվառման ինստիտուտով, այլև գրավադրված գույքի դատական կարգով իրացման պրակտիկայի բացակայությամբ: Դեռևս անհայտ են մնում գրավադրված բնակարանների այսպիսի առգրավման մի շարք հարկային ասպեկտներ: Մասնավորապես, տարբեր երկրներում համաձայն ՙԱվելացված արժեքի հարկի մասին՚ օրենքի դրույթների, գրավադրված ցանկացած գույքի իրացումից տացված հասույթը հարկվում է ԱԱՀ-ով, այսինքն` այն գումարից, որը ստացվում է մասնավոր անձի գրավադրած գույքի իրացումից բանկը պետք է վճարի ավելացված արժեքի հարկ: Համապատասխանաբար, այս ծախսերը հանգեցնում են գրավադրման գործակիցների աճին, այսինքն` վարկի այն առավելագույն գումարին, որը կարող է տրամադրվել մասնավոր անձին` հաշվի առնելով նրա կողմից ձեռք բերվող բնակարանի արժեքը: Սրանք, իհարկե, հիփոթեքային վարկավորման գործընթացը դանդաղեցնող գործոներ են, և քանի դեռ դրանք չեն վերացվել առևտրային բանկերը ստիպված կլինեն հիփոթեքային բանկարանային վարկավորման նպատակով հատկացնել բավականին սահմանափակ ռեսուրսներ: Որպես հիփոթեքային բակարանային վարկավորման համակարգի զարգացման ուղղություններից մեկը կարելի է դիտարկել բնակարանի շինարարությանը բաժնային մասնակցության ծրագիրը, որն առաջարկվել և կիրառվել է ՙՍոյուզպետրոստրոյի՚ և Բալթիական բանկի կողմից: Այն նախատեսում է վարկավորում բնակարանի շինարարության փուլում: Ծրագիրը բավականին մեծ պահանջարկ ունի, քանի որ թույլ է տալիս դրա մասնակիցներին էականորեն խնայել իրենց միջոցները` բանկային տոկոսադրույքների հաշվին: Այս ծրագրի շրջանակներում առաջարկվող սխեմայի համաձայն ինչպես վարկավորումը, այնպես էլ վարկի մարումը նախատեսվում է իրականացնել փուլային ձևով: Քանի որ ծրագրի մշակողների նպատակը կայացել է հիփոթեքային վարկավորման առկա գնողունակ պահանջարկը բավարարելու մեջ, ուստի նրանք ձգտել են հնարավորինս նվազեցնել վարկի տոսկոսադրույքը: Ներկայումս այս վարկավորման անվանական տոկոսադրույքը համաձայն պայմանագրի կազմում է տարեկան 15%, սակայն փուլային վարկավորման հաշվին, երբ գործնականում վարկից օգտվելու երկրորդ ամսից սկսվում է նաև դրա մասնակի մարումը, իրական տոկոսադրույքը կազմում է տարեկան 5-7%: Այսինքն, օրինակ` եթե հաճախորդը 5 տարի ժամկետով վերցնում է 10 հազ. դոլարի վարկ, ապա վարկի սպասարկման նրա միջին տարեկան ծախսերը կկազմեն մոտավորապես 500-700 դոլար: Այս ծրագրի երկրորդ գրավիչ կողմը կայանում է նրանում, որ բնակարանների առաջնային շուկան կարող է առաջարկել համեմատաբար ցածր գներ: Բացի այդ, այս սխեմայում բացակայում են միջնորդները, բակարանը ձեռք է բերվում անմիջապես կառուցապատողից, վճարումների ամբողջ սխեման թափանցիկ է, կատարվում է բանկային հաշիվների միջոցով և հարմար է ինչպես հաճախորդների, այնպես էլ շինարարների համար: Շինարարական ընկերություններն այս դեպքում հնարավորություն են ստանում վաճառել բնակարաներն իրենց համար հարկային համեմատաբար նպաստավոր ռեժիմի պայմաններում, քանի որ այս պարագայում բացառվում է իրենց սեփական բալանսում դեռևս չիրացված բնակարանները ձևակերպելու անհրաժեշտությունը ¥հետագայում, եթե այս բնակարաններն ինչ որ պատճառներով չվաճառվեն և մնան որպես շինարարական ընկերության սեփականություն, ապա դրանք իրացնելիս հարկ կլինի վճարել ինչպես ԱԱՀ, այնպես էլ շահութահարկ¤: Բնակշինարարության մեջ հիփոթեքի տարրերով բաժնային մասնակցության ձևով բնակարանի ձեռք բերման այսպիսի գործարքներում բացակայում է վերադիր ծախսերից մեկը, այն է` գրավադրման պայմանագրի նոտարական վավերացման համար վճարը և համապատասխան պետական տուրքի գումարը: Դիտարկվող սխեմայում բանկը, վարկավորման որոշակի փուլում, հանում է այս ծախսերը: Ծրագրի հեղինակներն առաջարկել են գրավադրված անշարժ գույքի, ինչպես նաև փոխառուի կյանքի և աշխատունակության ապահովագրության բավականին հարմար դրույքաչափերի սանդղակ, որոնք կազմում են վարկի գումարի նկատմամբ տարեկան 0,8-1%: Սա հնարավոր եղավ ապահովել այս ծրագրում ապահովագրական տարբեր ընկերությունների ներգրավման շնորհիվ: Բացի այդ, ձեռք բերելով բնակարանն առաջնային շուկայում, հաճախորդը խուսափում է ապահովագրական որոշ այլ ծախսերի կատարումից, ինչը նույնպես նվազեցնում է նրա ընդհանուր ծախսերի մակարդակը: Վերջապես, ծրագիրը նախատեսում է նաև հաճախորդի հին բնակարանի գրավադրման հնարավորություն` եթե խոսքը գնում է նրա բնակարանային պայմանների բարելավման մասին: Այս դեպքում վարկի տրամադրման ժամանակ, որպես կանոն, հաշվի են առնվում նաև այն միջոցները, որոնք կարող են հետագայում ստացվել հին բնակարանի վաճառքից: Նկարագրված ծրագրի և ընդհանուր առմամբ հիփոթեքային վարկավորման մյուս սխեմաների հիմքում դրվում է հաճախորդի եկամուտների պարտադիր հայտարարագրման պահանջը ¥ինչը, բանկանաբար, ճիշտ է և արդարացի. այն անձը, որը հավակնում է վարկ ստանալուն, այն էլ երկար ժամանակով, պետք է հաստատի իր վճարունակությունը¤: Ընդ որում, հաճախորդի գնողունակության գնահատման ժամանակ անհրաժեշտ է ելնել երկրում ձևավորված տնտեսական իրավիճակից: Մասնավորապես, բանկը չի կարող հաշվի չառնել երկրի տնտեսությունում ձևավորված միտումները, հարկման պայմանները և այլն, հակառակ դեպքում տվյալ վարկերի նկատմամբ իրական գնողունակ պահանջարկը կարող է արհեստականորեն մի քանի անգամ իջեցվել: Այսպիսի իրավիճակում բանկերը պետք է պահանջեն վարկերի վարդարձելիության լրացուցիչ երաշխիքներ, օրինակ` երաշխավորական նամակների և այլնի տեսքով: Երկարաժամկետ հիփոթեքային վարկավորման համար ռեսուրսների ներգրավման հիմնախնդիրը կարելի է համարել ամենակարևորը բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման համակարգի զարգացման առումով` հատկապես ԱՊՀ երկրներում: Շատ ՙկարճ՚ և թանկ ներգրավվող ռեսուրսները խիստ սահմանափակում են բանկերի հնարավորությունները հիփոթեքային վարկավորման գործընթացում: Ներկայումս ոչ մի բանկ ի վիճակի չէ այս երկրներում ձևավորել երկարաժամկետ վարկերի իր վարկային պորտֆելը` հիմնվելով ֆինանսավորման կարճաժամկետ աղբյուրների վրա: Ըստ ժամկետների, ծավալների և դրույքաչափերի բանկային ակտիվների և պասիվների անհամապատասխանությունը վաղ թե ուշ հանգեցնում է բանկի իրացվելիության անկմանը և սնանկացմանը: Գոյություն ունի բանկերի կողմից հիփոթեքային վարկավորման համար ֆինանսական ռեսուրսների ներգրավման երկու հիմնական ռազմավարություն` 1. վարկային ռեսուրսների ՙմանրածախ՚ աղբյուրների օգտագործման կողմնորոշումը ¥բնակչության և իրավաբանական անձանց դեպոզիտները¤, 2. վարկային ռեսուրսների ՙմեծածախ՚ աղբյուրների օգտագործման կողմնորոշումը ¥հայրենական և արտասահմանյան վարկային կազմակերպությունների վարկային գծերը, ինստիտուցիոնալ ներդրողների միջոցները, նպատակային պարտատոմսերը և այլն¤: Վարկային ռեսուրսների ՙմանրածախ՚ աղբյուրների շարքին կարելի է դասել նաև ՙպայմանագրային՚ բնակարանային կուտակային հաշիվներում հավաքագրվող միջոցները ¥այսպիսի հաշիվները ենթադրում են քաղաքացու կողմից առաջին փուլում որոշակի գումարի կուտակում` բնակարանի ձեռք բերման նպատակով տվյալ բանկից հիփոթեքային վարկի ստացման պայմանով¤ [49, 55]: Մի շարք պատճառներով ներկայումս բնակչության ավանդները հանդիսանում են հիփոթեքային վարկավորման համար ամենաքիչ հնարավոր երկարաժամկետ ռեսուրսների աղբյուրներ: Բացի այդ, բնակչության ավանդներն ՙամենաշարժունակն՚ են` բանկի մասին ցանկացած բացասական տեղեկատվության ի հայտ գալու դեպքում, իսկ օրենսդրությունն էլ բանկերին պարատավորեցնում է առաջին իսկ պահանջով վերադարձնել ավանդատուների գումարները` եթե նույնիսկ այդ պահանջը խախտում է բանկի հետ կնքված պայմանագրի պայմանները: Բանկերի համար ՙմեծածախ՚ աղբյուրներից հիփոթեքային վարկավորման համար ռեսուրսների ներգրավումը համարվում է համեմատաբար նախընտրելի միջոց, որոնց թվին են դասվում` մեկ բանկի կամ բակերի կոնսորցիումի կողմից բացված վարկային գծերը, 5-10 տարի ժամկետով ինստիտուցիոնալ ներդրողների կողմից թոշակային հիմնադրամների, ապահովագրական ընկերությունների և այլն¤ տրամադրվող միջոցները, նպատակային փոխառության պարտատոմսերի իրացումից ստացվող միջոցները: Արդյունավետ գործող բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման համակարգի կազմակերպման և հիփոթեքային վարկեր տրամադրող բանկերի իրացվելիության ապահովման տարբերակներից մեկը հիմնված է ՙմեծածախ՚ այնպիսի աղբյուրի վրա, որը ձևավորվում է հիփոթեքային վարկերի երկրորդային շուկայի հաշվին: Առաջնային շուկայում վարկատուները ¥առևտրային բանկերը¤ բնակչությանը տրամադրում են հիփոթեքային վարկեր: Վարկային ռեսուրսների արագ վերադարձի ապահովման և այսպիսով սեփական իրացվելիության հիմնախնդիրը լուծելու համար վարկատուները վաճառում են իրենց կողմից տրամադրված հիփոթեքային վարկերը երկրորդային շուկայում` հատուկ այդ նպատակով ստեղծված հիփոթեքային բնակարանային վարկավորման գործակալությանը կամ երկրորդային շուկայի օպերատորներին: Այսպիսով, բնակարանային հիփոթեքային վարկավորման ամբողջական համակարգը պետք է իր մեջ ներառի այսպիսի վարկերի ինչպես առաջնային, այնպես էլ երկրորդային շուկաները, որոնք ապահովում են հիփոթեքային վարկեր տրամադրող բանկերի վերաֆինանսավորումը [49]: Հիփոթեքային վարկեր տրամադրող բանկերի համար հնարավոր է կիրառել երկարաժամկետ վարկային ռեսուրսների ներգրավման հետևյալ մոդելները: 1. Բանկերի կողմից հիփոթեքային փոխառության պարտատոմսերի թողարկում, որոնք ապահովված են գրավով, և ֆինանսական շուկայում դրանց իրացում: 2. Բանկային կառավարման ընդհանուր ֆոնդերի ¥ԲԿԸՖ¤ համակարգի միջոցով բանկերի վերաֆինանսավորում: 3. Հիփոթեքային վարկերի երկրորդային շուկայում բանկերի վերաֆինանսավորման կազմակերպում` այդ շուկայի օպերատորների միջոցով: 4. Հիփոթեքային պարատոմսերի թողարկման մեխանիզմի միջոցով բանկերի վերաֆինանսավորում` տրամադրված հիփոթեքային վարկերի գրավադրման պայմանով: 5. Բանկի և իրավաբանական կամ ֆիզիկական անձի միջև վարկային պայմանագրերի կնքում` բնակարանի գրավադրմամբ և համապատասխան փաստաթղթերի ձևակերպմամբ: 6. Բանկի կողմից հիփոթեքային պարտատոմսերի թողարկում` ապահովված հիփոթեքային վարկերի գրավադրման տեսքով: 7. Բանկային կառավարման ընդհանուր ֆոնդերի ¥ԲԿԸՖ¤ համակարգի միջոցով ներգրավված` ներդրողների միջոցների հաշվին հիփոթեքային գործառնությունների վերաֆինանսավորում: Բանկային կառավարման ընդհանուր ֆոնդերը, օրինակ` Ռուսաստանում, հանդիսանում են կոլեկտիվ ներդրումների իրականացման գործուն ձևերից մեկը: Քանի որ ԲԿԸՖ-ի պորտֆելի կազմում կարող է լինել ինչպես փող, այնպես էլ արժեթղթեր, ուստի հնարավոր է դառնում մասնագիտացված ԲԿԸՖ-ների կազմակերպումը, որոնց միջոցները կուղղվեն բացառապես գրավականների ձեռք բերմանը: Այս առումով կարող է լինել մեկ խոչընդոտ` կապված այն հանգամանքի հետ, որ հավատարմագրային կառավարման հանձնված գույքը, որպես կանոն, օրենսդրությամբ արգելվում է գրավադրել: Սակայն տվյալ արգելքը, կարծում ենք, կարելի հաղթահարել` համապատասխան պայմանագրերում նշելով, որ հավատարմագրային կառավարման հանձնված գույքը կարելի է որպես գրավ օգտագործել միայն հիփոթեքային վարկերի ձեռք բերման նպատակով: ԲԿԸՖ-ների արդյունավետ կազմակերպման դեպքում կարելի է այդպիսի կառույցներ ձևավորել խոշոր բանկերին կից: Ընդ որում, այդ ֆոնդերում կարող են տեղաբաշխվել ինչպես ֆինանսավարկային ինստիտուտների, այնպես էլ հանրապետական և տեղական իշխանության մարմինների ֆինանսական միջոցները, որոնք նախատեսված են հիփոթեքային վարկավորման համակարգի օժանդակության համար: Այս դեպքում ԲԿԸՖ-ներին ուղղված բյուջետային միջոցները պետք է դիտարկել ոչ թե որպես անվերադարձ բյուջետային ֆինանսավորում, այլ որպես երկարաժամկետ ակտիվ, որը բերում է վարկային կազմակերպության հնարավոր սնանկացումից պաշտպանված կայուն, ինդեքսավորվող եկամուտ, քանի որ վարկային կազմակերպությունն ընդամենը հանդիսանում է հավատարմագրային կառավարիչ, իսկ նրան հանձնված գույքը չի կարող ներառվել սնանկացած բանկի ¥վարկային կազմակերպության¤ մրցութային գույքի կազմում, որը ենթակա է իրացման կրեդիտորների նկատմամբ պարտավորությունների կատարման նպատակով: Ընդ որում, ներդրումային հայտարարագրում կարող է նշվել, որ հիմնադիրների միջոցներն ուղղվում են տվյալ տարածաշրջանի գրավականների ձեռք բերմանը, կամ էլ կարող է դրվել այլ սահմանափակումներ: Տվյալ սխեմայի գլխավոր առավելությունը կայանում է նրանում, որ տարածաշրջանում ձևավորվում է գրավականների շուկա, ինչն անհրաժեշտ է հիփոթեքային վարկավորման վերաֆինանսավորման ինքնաբավ համակարգի ստեղծման և վարկային կազմակերպություններին տվյալ տարածաշրջաններ ակտիվ ներգրավման համար: Այս առումով առաջարկում ենք ՀՀ-ում ներդնել ՙԲանկային կառավարման ընդհանուր ֆոնդերի սխեման՚ և կիրառել վերաֆինանսավորման հետևյալ մեխանիզմը: 1. Բնակարանի գնորդը դիմում է բանկին բնակարան գնելու համար վարկ ստանալու նպատակով: 2. Բանկը տրամադրում է երկարաժամկետ հիփոթեքային վարկ` անշարժ գույքի գրավադրման դիմաց, որի համար կազմվում է համապատասխան գրավական, որն էլ անցնում է բանկին: Հիփոթեքի պետական գրանցամատյանում այդ մասին կատարվում է համապատասխան գրանցում: 3. ԲԿԸՖ-ի հիմնադիրները ¥ֆիզիկական և իրավաբանական անձինք¤ ներդնում են դրամական միջոցները: Ներդրումային հայտարարագրում տվյալ ԲԿԸՖ-ի հավատարմագրային կառավարիչ հանդիսացող բանկը նշում է, որ ֆոնդի միջոցները պետք է ուղղվեն գրավականների ձեռք բերմանը: 4. ԲԿԸՖ-ի հավատարմագրային կառավարիչ հանդիսացող բանկը, ԲԿԸՖ-ի հիմնադիրներից ստացված միջոցների հաշվին, վարկային այլ կազմակերպություններից գնում է գրավականներ, որոնց վրա կատարվում է ի օգուտ հավատարմագրային կառավարիչի գրավադրված գույքի նկատմամբ իրավունքների փոխանցման մասին հավելյալ մակագրություն և գրավականն անցնում է նրան: Հավատարմագրային կառավարիչին գրավականով սահմանված իրավունքների փոխանցումը նշանակում է, որ նրան է փոխանցվում նաև հիփոթեքային ապահովված վարկի հետ կապված իրավունքները և պարտավորությունները: Հավատարմագրային կառավարիչը հիփոթեքի պետական գրանցում իրականացնող մարմնից պետք է պահանջի անշարժ գույքի պետական գրանցամատյանում գրանցել իրեն որպես գրավառու` նշելով իր անվանումը, գտնվելու վայրը և հիփոթեքով ապահովված պարտավորության արժեքը: 5. Հիփոթեքով ապահովված պարտավորության գծով պարտապանը, գրավականի նոր տիրոջից ստանալով անշարժ գույքի պետական գրանցամատյանում որպես այդպիսին գրանցված լինելու մասին գրավոր ծանուցումը և պատշաճ կարգով վավերացված գրանցամատյանից քաղվածքը, նրա օգտին կատարում է միջանկյալ և վերջնական վճարումները: 6. Հավատարմագրային կառավարիչը ձևավորում է գրավականների պորտֆելն այնպես, որ հնարավոր լինի ԲԿԸՖ-ի հիմնադիրների համար ապահովել կայուն եկամուտ: Մարման, այդ թվում` վաղաժամկետ մարման դեպքում հավատարմագրային կառավարիչը ստացված միջոցների հաշվին ձեռք է բերում այլ գրավականներ, որի նպատակով օգտագործվում են նաև պարտավորությունների գծով պարտապաններից, այդ թվում` նաև հիմնական պարտքի մասնակի մարումից ստացված միջոցները [52]: Ինչպես արդեն նշեցինք, հիփոթեքային վարկավորման հիմնախնդիրներից մեկը հանդիսանում է բանկերի մոտ երկարաժամկետ ռեսուրսների բացակայությունը: Այդպիսի ռեսուրսների ձեռք բերման կամ ներգրավման նպատակահարմար միջոցներից մեկը հանդիսանում է գրավականների թողարկումը, որի հետ կապված իրավահարաբերությունները պետք է կարգավորվեն օրենքով, իսկ հարցի տնտեսագիտական կողմը որոշակի բացատրության և հստակեցման կարիք ունի: Մեր կարծիքով, գրավականը, հանդիսանալով արժեթուղթ, կարող է մյուս արժեթղթերի հետ միասին մասնակցնել տնտեսական շրջանառությանը: Սակայն, քանի որ այն չի հանդիսանում թողարկային ¥էմիսիոն¤ արժեթուղթ, դրա համար թողարկման գրանցում չի պահանջվում, ինչը կարող է որոշ անորոշություն առաջացնել և խաթարել հիփոթեքային վարկերի շուկայի կարգավորումը: Այսպիսի իրավիճակից դուրս գալու համար նպատակահարմար է վերահսկել սեփականության համապատասխան իրավունքների փոխանցումները` հատուկ հիփոթեքային ռեգիստրատորի ¥գրանցամատյանի¤ ստեղծման և գործողության միջոցով: Վերջինս, բնականաբար, չի փոխարինի հիփոթեքի գծով գործարքները գրանցող պետական մարմիներին, այլ իր մեջ կներառի միայն պահանջի իրավունքների փոխանցման հետ կապված աշխատանքները: Այս կապակցությամբ առաջարկում ենք հիփոթեքային ռեգիստրատորի գործունեության հետևյալ սխեման: Նախ նշենք, որ հիփոթեքային ռեգիստրատորն իրավաբանական անձ է, որը համապատասխան փաստաթղթերի փաթեթի հիման վրա պայմանագիր, հավատարմագրեր, լիցենզիա և այլն¤ վարում է գրավականների գրամցամատյանը: Ընդ որում, հիփոթեքային ռեգիստրատոր չպետք է լինեն` գրավականներ թողարկողներըեթե ներդրողների թիվն անցնում է, օրինակ, 500-ից, ցանկացած թողարկողի գրավականում ներդրող հանդիսացողները, ցանկացած թողարկողի գրավականի անվանական սեփականատերը: Ռեգիստրատորի գործունեությունը պետք է լինի լիցենզավորվող գործունեու թյուն, իսկ վերջինս էլ չպետք է ունենա գրանցամատյանի վարման գործառույթներն այլ անձանց փոխանցելու իրավունք: Միայն գրանցամատյանում գրավականների գրանցումը պետք է երաշխավորի գրավականի սեփականատիրոջ պահանջի իրավունքները: Առուվաճառքի գործարքների կատարման կամ այլ ճանապարհով գրավականի փոխանցման դեպքում ռեգիստրատորը գրանցամատյանում կատարում է համապատասխան գրանցում պահանջի իրավունքի փոխանցման մասին և տալիս է այդ իրավունքների փոխանցման մասին հավաստագիր ¥սերտիֆիկատ¤: Գնորդը դառնում է կոնկրետ գրավականի գծով պահանջատեր միայն այդպիսի հավաստագրի ստացումից հետո: Քանի որ հիփոթեքային ռեգիստրստորների գործունեության փորձ մեր հանրապետությունում չկա, կարելի է փորձել ընդհանրացնել հայրենական այն ռեգիստրստորների փորձը, որոնք զբաղվում են բաժնետերերի գրանցամատյանների վարման գործունեությամբ: Այդպիսի գործունեության վերլուծությունը ցույց է տալիս, որ գոյություն ունեն դրանց զարգացման մի քանի փուլեր: Առաջին փուլում մշակվում են թողարկողների հետ հարաբերությունների պարզագույն ձևեր, կազմվում են նվազագույն հաշվետվություններ ¥որպես կանոն` միայն հաշվառման գրանցամատյանների գծով¤: Գրանցամատյանը վարվում է էլեկտրոնային նշումների կատարման միջոցով` տարածված տվյալների բազաների հիման վրա: Սակայն նման պրակտիկան հանգեցնում է հետևյալ բացասական հետևանքներին` ա գրանցամատյանում ներառված տեղեկատվությունը շատ հաճախ արժանահավատ չի լինում, բ մեծ գրանցամատյանների դեպքում կարող է ի հայտ գալ կառավարելիության կորստի հնարավորություն` ինչպես տվյալների բազաների մակարդակով, այնպես էլ փաստաթղթաշրջանառության առումով, գ տեղեկատվության ծավալների աճի ¥գործարքների մեծ քանակի կամ մասնակիցների մեծ թվաքանակի¤ դեպքում մեծանում է համակարգի տեխնոլոգիական խաթարումների հաճախականությունը և քանակը, դ ոչ մի անկախ, գործող ռեգիստրատոր տվյալ պահին չի կարող ներկայացնել բաժնետիրական կապիտալի կառուցվածքի ամբողջական վերլուծական պատկերը, ե երկրորդային շուկայում սեփականության նկատմամբ իրավունքների փոխանցման գրացման իրավաբանական կողմը հաճախ կասկածելի է լինում և այլն: Հիմնական դժվարությունները, որոնք կարող են ստիպել անցում կատարել երկրորդ փուլին, կկայանա գրանցամատյանի կառավարելիության անկման և ռեգիստրատորական գործունեության լիցենզավորման պահանջի մեջ: Այս փուլում անկախ ռեգիստրատորները կփորձեն կանոնակարգել իրենց գործունեությունը փաստաթղթաշրջանառության կազմակերպման փոփոխությունների հիման վրա, որի արդյունքում կմեծանա աշխատանքի հուսալիությունը` ի հաշիվ օպերատիվության որոշակի կորստի: Երրորդ փուլը կբնութագրվի միասնական համակարգում տարբեր ռեգիստրատորների և դեպոզիտարիաների ինտեգրացման փորձերով: Բայց, քանի որ նրանցից յուրաքանչյուրը կօգտագործի իր տեխնոլոգիաները, ուստի այդ գործընթացը կարող է ընթանալ շատ դանդաղ և նվազագույն հաջողություներով: Վերլուծությունները ցույց են տալիս, որ համեմատաբար հեռանկարային են հանդիսանում հիփոթեքային ռեգիստրատորների և հիփոթեքային դեպոզիտարիաների միաձուլումները, նրանց միավորումը և միասնական տեղեկատվական-վերլուծական ցանցի ներդրումը` տարբեր տարածաշրջաններում դրանց կետերի բացմամբ: Այսպիսի լուծումը կարող է բարձրացնել գործարքների գրանցման օպերատիվությունը և արագացնել ֆոնդային շուկա մուտք գործելու, այսինքն` իրական գրավականների երկրորդային շուկա դուրս գալու գործընթացը: Դա թույլ կտա վերահսկողություն իրականացնել շուկայում գրավականների շրջանառության, ինչպես նաև դրանց գնանշման նկատմամբ: Գրավաթղթերի հաջող գնանշումը մեծ նշանակություն է ստանում հետագա թողարկումներ իրականացնելու դեպքում, քանի որ ապահովում է գրավականների թողարկողների նկատմամբ ներդրողների հետաքրքրությունը, թույլ է տալիս անշարժ գույքի գրավադրման միջոցով ներգրավել երկարաժամկետ միջոցներ: Գոյություն ունեցող պահանջներին համապատասխան ռեգիստրատորի աշխատանքի տեխնոլոգիան պետք է ապահովի պահանջի իրավունքի փոխանցման փաստը հաստատող գրանցման օպերատիվությունը, ինչպես նաև գրանցամատյանի ամբողջականությունը և կառավարելիությունը: Բացի այդ, պետք է պահպանվի այդպիսի գրանցման իրավաբանական պատշաճ ձևակերպումը, տեխնոլոգիան պետք է կայուն լինի տարբեր խաթարումային իրավիճակների նկատմամբ և թույլ չտա տարբեր չարաշահումների հնարավորություն: Այսպիսի պայմաններին բավարարելու համար անհրաժեշտ է ապահովել էլեկտրոնային ¥համակարգչային¤ և թղթային տեխնոլոգիաների համատեղելիություն, ընդ որում` չարաշահումների բացառման նպատակով պետք է հատուկ միջոցներ ձեռնարկվեն, քանի որ գրանցամատյանում կատարված գրանցումը պահանջի իրավունքը հաստատող բավարար և վերջնական փաստ է հանդիսանում: Տվյալ հիմնախնդրի ժամանակակից ընկալումը ենթադրում է թողարկողների համար հատուկ հաշիվների բացում և վարում ¥էլեկտրոնային հաշվառման ձևով¤, որոնցում կատարված գրանցումով էլ երաշխավորվում է պահանջի իրավունքը: Պահանջի իրավունքի փոխանցման փաստի գրանցման դեպքում կարող է օգտագործվել փաթեթային տեխնոլոգիան, որը երաշխավորում է խաթարումներից և չարաշահումներից պաշտպանությունը: Ռեգիստրատորի տեղեկատվական հնարավորություններն ապահովվում են ներդրողների անհատական հաշիվների կազմակերպման էլեկտրոնային ձևի կիրառմամբ, ինչը թույլ է տալիս ունենալ կոնկրետ, օպերատիվ և ընդհանրական-վերլուծական տեղեկատվություն` յուրաքանչյուր թողարկողի հիփոթեքային կապիտալի կառուցվածքի և տեղաշարժի մասին: Այս հնարավորություններն իրենց մեջ ներառում են տեղեկատվության տրամադրումը խոշոր թողարկողների, հիփոթեքային կապիտալի աշխարհագրական տեղաբաշխվածության, երկրորդային շուկայում գրավականներով կատարված գործարքների ծավալի, քանակների և այլ կարևոր հանգամանքների մասին: Ռեգիստրատորների անձնակազմի նվազագույն քանակը, որը թույլ է տալիս արդյունավետ մշակել առկա տեղեկատվությունը, որպես կանոն, կազմված են լինում հետևյալ հաստիքներից` ադմինիստրատոր` 1 մարդ, հաշիվների կառավարիչ` 1 մարդ, գործառնական աշխատողներ` 2 մարդ, համակարգչային ծրագրավորող` 1 մարդ, արխիվի աշխատակիցներ` 2 մարդ, թողարկողների հետ կապերի գծով մենեջեր` 1 մարդ: Այսպիսով, նվազագույն անձնակազմը, որն անհրաժեշտ է ռեգիստրատորին աշախատելու համար կազմում է 8 մարդ, իսկ գործող ռեգիստրատորների փորձը ցույց է տալիս, որ այսպիսի թվաքանակով անձնակազմը կարող է ապահովել մեկ գործարքի գրանցումը 10-15 րոպեի ընթացքում: Հարկ է նշել, որ անձնակազմի պատրաստումը կարող է տևական ժամանակ պահանջել: Օրինակ, գործառնական աշխատողը կարող է պատրաստվել 1-2 ամսվա ընթացքում, հաշիվների կառավարիչը ¥հաշվապահական հաշվառման փորձ ունենալու դեպքում¤` 2-3 ամսվա ընթացքում, ադմինիստրատորը և մենեջերը` 6-7 ամսվա ընթացքում և այլն: Ընդ որում, վերջիններս պետք է լավ պատկերացնեն արժեթղթերի շուկայի զարգացման հեռանկարները և տվյալ թողարկողի առանձնահատկությունները, կարողանան վերլուծել շուկան, թողարկողի համար կազմել վերլուծական հաշվետվություններ և այլն, պետք է ունենան տնտեսագիտական կրթություն և ֆոնդային շուկայում աշխատանքի փորձ և այլն: մինի