Հիպոթեք, տերմինն առաջին անգամ օգտագործվել է Հունաստանում մ.թ.ա. 6-րդ դարում։ Հին հույներն այդպես էին անվանում պարտատիրոջ պատասխանատվությունը պարտատուի նկատմամբ՝ հողի վարձակալության դիմաց։ Պարտատիրոջ հողամասի սահմանում դրվում էր քարասյուն, որը տեղեկացնում էր դրա՝ վարձակալությամբ տրամադրված լինելու մասին։ Հենց այդ սյուներն էլ անվանվում էին «հիպոթեքներ», որը հին հունարենից թարգմանաբար նշանակում է «հենարան», «պատվանդան»։

Անշարժ գույքի գրավի (հիպոթեքի) ինստիտուտը եկել է հնագույն ժամանականերից։ Այն հայտնի է եղել նաև հռոմեական ժամանակներում, բայց հատուկ նշանակություն ձեռք է բերել միայն 20-րդ դարում զարգացած շուկայական տնտեսություն ունեցող երկրներում։ Անշարժ գույքի գրավը մշտապես համարվել է պարտականությունների պատշաճ կատարումն ապահովող ամենավստահելի միջոցներից մեկը։ Հիպոթեքի էությունն այն է, որ վարկատուն վարկառուի կողմից ստանձնած պարտականությունների չկատարման կամ մասամբ կատարման դեպքում իրավունք ունի բռնագանձել հիպոթեքի առարկան և դրա վաճառքի գումարից վերցնել իրեն վճարման ենթական պարտքը։ Անշարժ գույքն ունի բարձր արժեք և համարվում է կապիտալի ներդրման ամենահաջող եղանակներից մեկը։ Այդ իսկ պատճառով դրա գինը չի ենթարկվում զգալի և անկանխատեսելի տատանումների։

Գրավը հայտնի էր դեռ Հռոմեական կայսրության ժամանակներում։ Այն դասվում էր «ուրիշի ապրանքների» (jura in re aliena) շարքին։ Սկզբում գրավը համարվում էր պարտականությունների ապահովման միջոց, որը գրավատուին իրավունք էր տալիս գրավառուների պարտականությունների չկատարման դեպքում փոխհատուցել իրենց վնասը՝ ի հաշիվ փոխառուի սեփականության։

Պարտականությունների կատարումն ապահովող այլ միջոցների համեմատ (տուգանք, կանխավճար, երաշխավորություն, փոխառուի սեփականության պահում, բանկային երաշխիք) գրավը համարվում է առավել գրավիչ այն տեսանկյունից, որ դրա պայմաններում կարելի է իրականացնել բռնագանձում։ Գրավը ենթադրում է փոխառուի մոտ գույքի առկայություն, որի վրա էլ կարող է իրականացվել բռնագանձում։ Սակայն գույքը, որի վրա սահմանված է հիպոթեքը, մնում է գրավատուի մոտ՝ նրա տիրապետման և օգտագործման տակ։ Հիպոթեքի պայմանագիրը համարվում է անշարժ գույքի գրավ։ Անշարժ գույքին են վերաբերում հողատարածքները, ընդերքը, առանձին ջրային օբյեկտները և բոլոր այն օբյեկտները, որոնք անմիջականորեն կապված են հողի հետ, և, որոնց տեղաշարժն անհնար է առանց դրանց նշանակության բովանդակային կորստի(անտառ, շենք, կառույց)։

Գրավ դրված բնակելի տան կամ բնակարանի վրա բռնագանձում տարածելը և այն իրացնելը հիմք չէ բնակելի տարածության օգտագործման իրավունք ունեցող անձանց վտարելու համար։ Գրավ դրված բնակելի տան կամ բնակարանի վրա բռնագանձում տարածելուց և այդ գույքն իրացնելուց հետու գրավատուն ու բնակելի տարածության օգտագործման իրավունք ունեցող անձինք տան սեփականատիրոջ պահանջով պարտավոր են ոչ ուշ, քան մեկ տարվա ընթացքում ազատել զբաղեցրած բնակելի տունը։

Գրավ դրված բնակելի տունը կամ բնակարանն իրացնելիս գրավ դրված տանը կամ բնակարանում մինչև հիպոթեքի պայմանագիր կնքելը բնակելի տարածության վարձակալության պայմանագրի պայմաններով բնակվող անձինք ենթակա չեն վտարման, եթե այլ բան նախատեսված չէ պայմանագրով։

Հիպոթեկային վարկերի հիմունքներ խմբագրել

Հիպոթեկային վարկերը հիմնական մեխանիզմ են, որը կիրառվում է շատ երկրներում՝ մասնավոր գույքի՝ բնականային և առևտրային անշարժ գույքի համար[1][2]։

Հիմնական գաղափարներն ու իրավական կարգավորում խմբագրել

Ըստ անգլո-ամերիկյան գույքի օրենքի՝ հիպոթեկան ծագում է, երբ տերը (սովորաբար պարզ շահության համար վճարող տերը) հանձնում է իր բաժինները (տիրությունը) համարժեք կամ երաշխիքի ձևով՝ վարկի ստացման դեպքում[3][4][5]։ Այսպես՝ հիպոթեկան սահմանում է տիրությունների շրջանակը (շեղումը) հենց ինչպես սերվիտուտը, բայց քանի որ շատ հիպոթեկային վարկերը պայման են նոր վարկային դրամականությունների ստացմանը, հիպոթեկան բառը դարձել է համահունչ տերմին՝ այսպիսի գույքով ապահովված վարկի համար[6]։

Հիպոթեկային անդերրայթինգ խմբագրել

Հիպոթեկային վարկի հաստատումը կատարելիս անդերրայթերը ստուգում է հայտատուողի ֆինանսական տվյալները՝ շահագործված գույքի արժեքը, աշխատանքի վայրը, վարկային պատմությունը և տունը գնելու արժեքը[7][8][9]։ Միգուցե պատվերավորվի գնահատում։ Անդերրայթինգի պրոցեսը կարող է տևել մի քանի օրից մինչև մի քանի շաբաթ։ Երբեմն անդերրայթինգի պրոցեսը տևում է այդքան շատ ժամանակ, որ հանձնված ֆինանսական հաշիվները պետք է վերաուղարկվեն, որպեսզի լինեն ակտուալները[10]։

Հիպոթեկային ապահովագրություն խմբագրել

Հիպոթեկային ապահովագրությունը ապահովագրական պոլիս է, որը նախատեսված է ապահովել վարկատուին (վարկատուն) պարտատուի (պարտադիրի) խախտումներից[11][12]։ Սովորաբար կիրառվում է վարկերում՝ վարկի արժեքի համեմատ ստորջարկված վարկաբեռնման արժեքը լինելու դեպքում՝ 80%։ Նախատեսված է դիմելու դեպքում՝ դատավճիռը ետ վերցնելու և գույքի իրավունքը վերադարձնելու դեպքում։

Տարբեր երկրներում խմբագրել

Եվրոպական երկրներում վարկավորման ժամկետները տատանվում են 10-ից 30 տարի[13], սակայն գերակշռում են 15 տարի ժամկետով հիփոթեքային վարկերը։ Մինչև 30 տարի ժամկետով հիփոթեքային վարկավորումն իրականացվում է այնպիսի երկրներում, ինչպիսիք են Ավստրիան, Գերմանիան, Դանիան, Նիդեռլանդները և Շվեդիան։ Չկա միասնություն մոտեցումների և կիրառվող տոկոսադրույքի նկատմամբ։ Մասնավորապես, Մեծ Բրիտանիայում հիմնականում կիրառվում է լողացող տոկոսադրույքը. Գերմանիայում և Իսպանիայում՝ ամրագրված; Դանիայում և Ֆրանսիայում ինչպես ֆիքսված, այնպես և փոփոխական։ Այն երկրները, որոնք ֆինանսավորում են հիփոթեքային վարկերը ավանդների միջոցով, ունեն փոփոխական տոկոսադրույքով վարկերի մարման ավելի ճկուն գրաֆիկներ:Պորտուգալիայում, Իսպանիայում, Հունաստանում և Կիպրոսում հիփոթեքային վարկի նվազագույն գումարը կազմում է 100,000 եվրո[14]։ Հիփոթեքը Ռուսաստանում ամենակարևոր օղակն է ֆինանսական շուկայում[15]։ Ռուսաստանում հիփոթեքի ամենատարածված օգտագործումը անհատի կողմից ապառիկ բնակարան գնելն է։ Այս դեպքում, որպես կանոն, նոր գնված բնակարանները գրավադրվում են, թեև հնարավոր է գրավադրել արդեն իսկ պատկանող բնակարանը[16]։ Սեփականատեր կարող է դառնալ նաև անչափահասը։ Եթե գնորդն արդեն լրացել է 14 տարեկանը, ապա նա պետք է լինի փաստաթղթերի գրանցման պահին[17]։ Բացի բանկերից, փոքր ֆինանսական ընկերությունները ակտիվորեն փնտրում են գոյություն ունեցող բնակարաններով ապահովված վարկեր։ ԱՄՆ-ում ամենատարածվածը 15 կամ 30 տարի ամորտիզացիոն ժամկետով հիփոթեքային վարկերն են՝ 3-5% ֆիքսված տոկոսադրույքներով[18]։

Ծանոթագրություններ խմբագրել

  1. «Basic concepts of Mortgage loan». assignmentpoint.com. Վերցված է 2024 թ․ ապրիլի 13-ին.
  2. «Mortgage». assignmentpoint.com. Վերցված է 2024 թ․ ապրիլի 13-ին.
  3. «Mortgage loan». justsysteminfo.blogspot.com. Վերցված է 2024 թ․ ապրիլի 13-ին.
  4. «Mortgage Loan Meaning». grandcityinvestment.com. Վերցված է 2024 թ․ ապրիլի 13-ին.
  5. «How The Process Of Mortage Lending Works». streamfare.com. Վերցված է 2024 թ․ ապրիլի 13-ին.
  6. «Did you Know about Mortgage Loan?». rockedge.pk. Վերցված է 2024 թ․ ապրիլի 13-ին.
  7. «How The Mortgage Underwriting Process Works». www.forbes.com. Վերցված է 2024 թ․ ապրիլի 13-ին.
  8. «What Is Mortgage Preapproval?». www.findhomeincolumbus.com. Վերցված է 2024 թ․ ապրիլի 13-ին.
  9. «Mortgage underwriting process — how does it work?». www.foxbusiness.com. Վերցված է 2024 թ․ ապրիլի 13-ին.
  10. «How Long Does Mortgage Underwriting Take?». www.weekand.com. Արխիվացված է օրիգինալից 2024 թ․ ապրիլի 5-ին. Վերցված է 2024 թ․ ապրիլի 13-ին.
  11. «Mortgage Insurance». assignmentpoint.com. Վերցված է 2024 թ․ ապրիլի 13-ին.
  12. «Mortgage Insurance: What It Is, How It Works, Types». www.investopedia.com. Վերցված է 2024 թ․ ապրիլի 13-ին.
  13. «The Dominance of the U.S. 30-Year Fixed Rate Residential Mortgage». tandfonline.com. Վերցված է 2023 թ․ մայիսի 27-ին.
  14. «Особенности становления и развития единого рынка ипотечного кредитования в европейском Союзе». cyberleninka.ru. Վերցված է 2023 թ․ մայիսի 27-ին.
  15. «Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования в России». cyberleninka.ru. Վերցված է 2023 թ․ մայիսի 27-ին.
  16. «Ипотека. Ипотечное кредитование». web.archive.org. Արխիվացված է օրիգինալից 2022 թ․ փետրվարի 15-ին. Վերցված է 2023 թ․ մայիսի 27-ին.
  17. «Можно ли купить квартиру ребенку?». gorodkvadratov.ru. Վերցված է 2023 թ․ մայիսի 27-ին.
  18. «15-Year vs. 30-Year Mortgage: What's the Difference?». investopedia.com. Վերցված է 2023 թ․ մայիսի 27-ին.
Այս հոդվածի կամ նրա բաժնի որոշակի հատվածի սկզբնական կամ ներկայիս տարբերակը վերցված է Քրիեյթիվ Քոմմոնս Նշում–Համանման տարածում 3.0 (Creative Commons BY-SA 3.0) ազատ թույլատրագրով թողարկված Հայկական սովետական հանրագիտարանից  (հ․ 6, էջ 420